Location d'une passoire thermique : règles, risques et solutions

Comment lire le DPE d’un logement ?

Le DPE mesure la consommation annuelle du logement et sa performance énergétique globale. Plus la classe est proche de A, plus le bien est sobre ; plus elle se rapproche de G, plus il est énergivore. Les logements classés F et G sont les plus visés par les règles de rénovation énergétique, car ils dépassent les seuils de décence énergétique attendus dans le parc immobilier en France.

Dates clés : 2025, 2026, 2028 et 2034

Le 1er janvier 2025 marque une date clé : les logements classés G les plus énergivores entrent dans le champ de l’interdiction de louer au titre de la décence énergétique. En 2028, l’interdiction de location s’étend aux logements classés F. Puis à l’horizon 2034, les logements classés E seront à leur tour concernés. Ces échéances structurent déjà les décisions de travaux, de rénovation et de financement.

Vous verrez parfois aussi la date 2026 dans les contenus sur le sujet, car elle correspond à une période de transition, de débats réglementaires et d’application pratique selon les situations. Dans tous les cas, le message reste le même : plus le bien est mal classé, plus le risque de blocage en location augmente. Pour louer sereinement, mieux vaut viser une amélioration réelle du DPE plutôt qu’un simple correctif ponctuel.

DPE et bail

Le DPE fait partie des diagnostics à remettre au locataire. Il informe sur la consommation du logement, ses émissions et sa classe. Si le bien devient non conforme aux exigences de décence énergétique, la question de la poursuite ou du renouvellement du bail peut se poser, notamment lors d’une nouvelle mise en location.

Décence énergétique et gel des loyers

Pour les passoires thermiques, le gel des loyers s’applique déjà dans de nombreux cas : un propriétaire ne peut pas augmenter librement le loyer d’un logement classé F ou G, y compris lors d’un nouveau bail ou d’un renouvellement, selon la situation. Autrement dit, tant que la rénovation énergétique n’est pas engagée, la rentabilité du bien peut être directement pénalisée.

Isolation

L’isolation reste souvent le premier levier. Les combles, la toiture et les murs représentent une grande part des pertes de chaleur. Dans un logement classé F ou G, isoler les combles peut déjà faire baisser fortement la consommation ; l’isolation des murs apporte ensuite un gain plus structurant, surtout si les façades sont peu performantes. Les fenêtres améliorent le confort, mais elles ne suffisent pas toujours à elles seules pour changer de classe.

Chauffage, ventilation et vitrage

Une fois les déperditions réduites, le remplacement du système de chauffage peut faire progresser nettement le DPE. Une pompe à chaleur, un poêle à granulés ou une chaudière biomasse peuvent réduire les dépenses d’usage selon le logement. La ventilation compte aussi : un bien mieux isolé doit rester sain, sans humidité ni condensation. Enfin, le vitrage améliore surtout le confort et l’étanchéité à l’air quand l’existant est très ancien.

Comparer les principales technologies

Voici les grandes solutions de chauffage que l’on retrouve le plus souvent dans les projets de rénovation énergétique. Le bon choix dépend toujours du logement, de son isolation, de la place disponible et de votre objectif DPE.

PAC air/eau

Très pertinente dans une maison avec chauffage central, la PAC air/eau réduit souvent la consommation par rapport à une vieille chaudière. Elle demande toutefois un logement assez cohérent thermiquement et un dimensionnement sérieux pour bien fonctionner.

PAC air/air

Elle est plus accessible à l’achat et peut remplacer avantageusement des convecteurs électriques. En revanche, elle chauffe par soufflage, ne produit pas d’eau chaude sanitaire et son intérêt est plus fort dans un logement déjà correctement isolé.

Chaudière gaz

Une chaudière gaz récente peut améliorer l’existant si le réseau est déjà en place. Son intérêt baisse toutefois dans une stratégie long terme de rénovation énergétique, car les aides sont limitées et le gain DPE reste souvent inférieur à celui d’autres solutions.

Poêle à granulés

Le poêle à granulés offre un coût d’usage souvent compétitif et peut bien convenir à une maison ou à un grand volume de vie. Il chauffe moins uniformément tout le logement qu’un système central et suppose de gérer stockage, entretien et alimentation en combustible.

Poêle ou insert bois

Le bois bûche séduit par son coût combustible et son caractère local. En contrepartie, l’usage est plus contraignant au quotidien, et cette solution convient surtout en chauffage principal de zone ou en appoint.

Chauffage électrique

Des radiateurs récents sont simples à poser, mais l’électricité directe reste souvent pénalisante dans un logement mal isolé. Sans travaux sur l’enveloppe, le gain sur la performance énergétique du logement reste généralement limité.

Biomasse

Chaudières à granulés ou autres équipements biomasse peuvent offrir un bon niveau de performance et de faibles émissions. Elles demandent en revanche davantage de place, un budget plus élevé et une logistique de stockage à prévoir.

MaPrimeRénov’ et aides publiques

MaPrimeRénov’ peut participer au financement de certains travaux de rénovation énergétique, avec des montants variables selon les revenus, le gain énergétique et le parcours choisi. D’autres aides peuvent s’ajouter : certificats d’économies d’énergie, aides de l’Anah, TVA réduite ou subventions locales. Pour les logements très énergivores, les rénovations d’ampleur sont souvent les plus cohérentes pour franchir un cap sur le DPE.

Prêts, éco-PTZ et copropriété

L’éco-prêt à taux zéro permet de financer une partie des travaux sans intérêts, sous conditions. En copropriété, certains travaux comme l’isolation par l’extérieur, la ventilation ou le changement d’équipement collectif nécessitent un vote et un calendrier partagé. Cela rallonge parfois les délais, ce qui renforce l’intérêt d’anticiper avant 2028 ou 2034 selon la classe du logement.

Vos droits

Le locataire a droit à un logement décent. Si le bien ne respecte pas les critères de décence énergétique, il peut demander au propriétaire de réaliser les travaux nécessaires. Le gel des loyers protège aussi les locataires de certaines hausses sur les logements classés F ou G.

Démarches pratiques

Dans l’ordre, vous pouvez : 1) relire le bail et le DPE, 2) écrire au propriétaire ou au bailleur pour signaler le problème, 3) demander un plan de travaux, 4) vous rapprocher d’un service public d’information sur le logement en cas de blocage. Pour les cas complexes, mieux vaut se faire accompagner afin de vérifier les règles applicables à votre situation précise.