Loi passoire thermique : ce qu’il faut savoir pour 2025 et après

Une passoire thermique est un logement dont la performance énergétique est très mauvaise. En pratique, on parle surtout des logements classés F ou G au DPE, le diagnostic de performance énergétique. Cette classe reflète à la fois la consommation d’énergie et l’impact en émissions. Plus la note est basse, plus le bien est énergivore, coûte cher à chauffer et peut être inconfortable en hiver comme en été.

Le DPE exprime notamment une consommation théorique en kWh par mètre carré et par an. C’est ce chiffre, avec l’étiquette de A à G, qui sert de base à la loi. En France, ces logements sont nombreux dans l’ancien, surtout quand l’isolation est faible, que les menuiseries sont anciennes ou que l’appareil de chauffage est vétuste. Pour le propriétaire comme pour le locataire, les conséquences sont concrètes : factures élevées, inconfort et contraintes croissantes en immobilier.

La loi encadre progressivement la location des passoires thermiques au nom de la décence énergétique. Le 1er janvier 2025 marque une étape clé : les logements les plus dégradés sur le plan énergétique, notamment une partie des logements classés G, sont visés par l’interdiction de location. Le calendrier continue ensuite avec 2028 pour les logements classés F, puis 2034 pour les logements classés E, selon le cadre réglementaire en vigueur et ses évolutions.

Concrètement, la mise en location devient de plus en plus encadrée pour les biens énergivores. Il ne s’agit pas d’une simple recommandation : un logement doit répondre à un niveau minimal de décence. Cette notion de décence énergétique touche directement le bail, le gel du loyer dans certains cas, les obligations du bailleur et les possibilités de contestation par le locataire. La vente, elle, n’est pas interdite, mais un mauvais DPE peut faire baisser le prix et imposer une rénovation énergétique plus ambitieuse à moyen terme.

Les premiers concernés sont les propriétaires bailleurs. Si vous mettez un bien en location, vous devez vérifier sa classe DPE et son niveau de décence. En cas de logement trop énergivore, vous pouvez faire face à une impossibilité de louer, à un gel des loyers, à des demandes de travaux ou à un litige avec le locataire. En copropriété, la situation peut être plus complexe si une partie des travaux dépend des parties communes, comme l’isolation par l’extérieur ou le changement d’un équipement collectif.

Les locataires sont aussi concernés, car la nouvelle loi renforce leurs droits dans les logements les plus énergivores. À partir de janvier 2025, un locataire peut davantage s’appuyer sur le diagnostic et sur les critères de décence pour demander une mise en conformité. Pour les propriétaires, le risque est autant financier que juridique : vacance locative, baisse du loyer possible, négociation à la baisse à la vente, et perte de valeur du bien si la rénovation tarde.

La première étape consiste à consulter le DPE du logement. Ce diagnostic de performance énergétique est obligatoire dans la plupart des projets de vente et de location. Vous devez regarder la classe affichée, de A à G, mais aussi les données de consommation, les émissions et les recommandations de travaux. Si le bien est classé F ou G, il entre dans la catégorie des passoires thermiques. Le document mentionne aussi les postes les plus pénalisants : isolation, ventilation, chauffage, eau chaude.

Pour prouver qu’un logement est une passoire thermique, le DPE reste la référence. Si vous êtes locataire et que vous avez un doute, demandez ce diagnostic au propriétaire. Si vous êtes propriétaire, vérifiez qu’il est à jour. En cas d’erreur manifeste, un nouveau diagnostic peut être demandé auprès d’un diagnostiqueur compétent. On peut aussi compléter avec un audit énergétique ou une étude thermique plus détaillée pour préparer des travaux de rénovation cohérents et prioriser les postes qui font vraiment gagner des lettres.

Pour sortir d’une passoire thermique, il faut éviter le réflexe du remplacement isolé de l’équipement. Dans beaucoup de logements, la rénovation énergétique commence par l’enveloppe : isolation des combles, des murs, traitement des fuites d’air, parfois remplacement des fenêtres. Ensuite, le système de chauffage prend le relais pour réduire la consommation. C’est souvent la combinaison des deux qui permet de gagner 2 lettres au DPE et de sortir durablement des classes F ou G.

Le bon ordre des travaux dépend du logement, de sa surface, de sa zone climatique, de la ventilation, du mode de vie des occupants et du budget. Une maison chauffée au fioul ou avec de vieux convecteurs peut progresser rapidement avec une isolation ciblée puis une PAC air/eau ou un poêle à granulés. À l’inverse, dans un appartement en copropriété, les marges de manœuvre sont parfois plus limitées et certains travaux doivent être décidés collectivement.

Face à la loi passoire thermique, le plus efficace est d’avancer dans le bon ordre : vérifier le DPE, comprendre les causes de la mauvaise classe, puis bâtir un plan de rénovation réaliste. Pour certains logements, l’isolation suffira à débloquer la situation. Pour d’autres, le vrai déclic viendra d’un changement de chauffage ou d’une rénovation plus globale. Le bon choix dépend toujours du bâti, du budget, de l’usage du bien et du calendrier de location.

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